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注意“以房养老”命名的圈套

2019-11-28 16:36:27 来源:经济参考报

  以房养老是应用老人所拥有的固定资产价值,尤其是死亡之后住房尚存余之总产,交通过一定的经济或非金融机制的艺术以超前套现变现的一种养老政策,意在让老人老有所依。但在现实中,部分不法分子打着“以房养老”的牌子,骗取老人的信赖,让老人将房产抵押贷款,最后导致老人老无所依。

  以房养老的房屋被起诉还债

  杨老太太经人介绍了解到某投资管理企业,该投资管理企业运营“供奉”相关项目,并向杨家里推荐了一款“成本养老产品”。杨老太太与该投资管理企业签订资产养老服务合同,预定由杨老太太的房屋作为抵押,借款327万元用于养老,入股管理企业上月向杨老太太支付16350元养老金,并代杨老太太向出借人偿还利息。后,杨老太太与吴先生签订借款合同,借款327万元,两者约定利息,杨老太太以他房产抵押担保。

  然而,入股管理企业在开发杨老太太几个月养老金、代付部分借款利息后,便终止了这种行为。后,吴先生向人民法院起诉要求杨老太太偿还借款并落实对房屋的抵押权。

  杨老太太是怎么陷入如此困境的?看似一切正常的贸易行为下又隐藏了怎样一个骗局呢?

  “供奉公司”的圈套模式

  下来解构一下“以房养老”的圈套模式。

  老大,部分养老公司打着“以房养老”的牌子,在老一辈密集的小区里宣传,或者开设保健品公司、供奉器械企业,吹嘘以房养老的便宜,强调房子抵押贷款后,供奉公司上月支付一定利息,利息以保护价估值为基数,并代替老人向出借款项的人头偿还利息,老人不会承担任何风险。

  下,供奉公司会介绍老人认识出借人,让老人与出借人之间签订借款合同,并将房子办理抵押。供奉公司带领老人去公证处办理债权公证,如老人违约还款,则债权人可以直接向人民法院申请执行。此间,一点以房养老的范例中,供奉公司会为老人的呆坏账设定反担保,据此打消老人的担心。

  再次,供奉公司将出借人转到前辈账户的筹资转走,下一场每月向长辈支付一定收益、替老人偿还借款利息。但是,过一段日子后,供奉公司或突然“消失”,或资金链断裂,停止为老人还款,“以房养老”爆雷。这会儿,借款人要求老人还款,老人成为债务人,如无力还款,则只能以房抵债。

  辨认“以房养老”骗局的题材

  “以房养老”骗局具有隐秘性,一边从外部上来看,毫无漏洞,貌似每一链条都是合法合规的。但通过整理多队案例,可以发现“以房养老”生活如下问题:

  一是“以房养老”的物价估值过低、利息过高。以案例中杨老太太的房屋为例,同地方同户型的物价均价在43000元/平方米左右,130平方米的房屋,市场价值约559万元,但养老公司对她比价估值仅为327万元,油价明显不合理。而老人与出借人签订的筹资合同约定的利息往往大于10%,这笔借款利息由养老公司负责。值得注意的是,供奉公司不仅替老人偿还高昂的筹资利息,同时还向长辈支付一定的养老金,养老金以保护价为计算基数,年利率在6%-10%之间。这样,供奉公司需为老人支付年利率高达20%的利息,而我国银行借款利率一般在4%控制,即使财付通、支付宝等借款,年利率也不过10%控制,供奉公司高利息、低房价的表现存在可疑和勉强之处。

  二是适用内容不让老人搞懂。老人“以房养老”的进程可以用莫名其妙、糊里糊涂来形容,总体被养老公司所主宰,团结没有意见。老大,老人签署的军用数量多,涉及借款合同、抵押合同、反担保合同、以房养老服务合同等,老人根本无暇细看。下,适用的情节也是生硬难懂,涉及大量之正式术语,如“云养老”、“成本养老”、“季薪制”等。在合同签订的进程中,供奉公司不让老人细细阅读合同内容,更不会对晦涩难懂的词句做出解释,只是让老人签字。

  三是企业的盈余模式不符合经济逻辑。依养老公司的传教,她借款的目的是为了赡养投资的长者,目的具有哲理性。但是其赡养老人的成本来源为何?她盈利模式为何?供奉公司如何维持公司的例行经营运行?又如何开发高昂的筹资利息?却未能解释。

  老人无法厘清复杂的圈套

  “以房养老”案件错综复杂,联系错综复杂,仅凭当事人自身的能力撕破骗局面纱的透明度很大。

  老大,涉及法律关系众多,追索链条长。漫天“以房养老”链条中,既涉及老人与出借人之间的有机借贷法律关系、抵押担保关系,又涉及老人与反担保公司之间的担保关系,还涉及老人与养老公司之间的劳动合同关系、独资借贷关系。法律关系错综复杂,单独查处任何一种联系,又貌似是合法合规的,辨认难度很大。同时,因每一笔“以房养老”链条中涉及人众多,法律关系主体较多,追索链条长,更是增加了今后案件审理的透明度。

  下,老人举证困难。老人破解“以房养老”圈套的路子主要有两种,一是以欺诈为由,向人民法院诉请确认合同无效,二是向养老公司追索债权。确认合同无效,需由老人举证证明借款人存在欺诈的故意,即证明主观上受到欺诈或者误导,这对于连自己签的是什么合同都不知道的长者而言是艰难。老人向养老公司追索债权,但是合同却早已把养老公司收走,毫无证据,决不能举证。

  再次,“以房养老”的奇景真实,老人很难看到她所掩盖的实际。供奉公司往往会伪造一些政策性文件,并以洗脑的艺术大肆宣传。而签订的军用亦不碰触法律的热线,老人很难识别。为了提升老人的信赖,供奉公司还会带领老人去公证处,为他提供反担保,老人因为相信公证部门而简易上当。在营业过程中,供奉公司亦会向长辈履行一段承诺,开发养老金、代付利息,老人难以看清楚这究竟是骗局,还是真实的高息养老。

  老人和孩子都要有防范意识

  为防止老人陷入“以房养老”陷阱,在此提醒广大老年群体:

  一是中心增强防范意识,谨慎做到“三不”。无需仅依道听途说“谁谁投资挣了若干多少钱”、“商家多好多好”、“江山政策怎么怎么”等就不难投资,经济表现一定是有盈余逻辑的,不符合经济逻辑的一律不听。不看企业经理之功绩,不看企业经理之办公室环境,而是要看所签署合同的情节,厘清合同关系,要看企业的经理资质,使用网络媒体查看公司是否健康经营,是不是涉案涉诉,要看他经营之品种是否经过批准、备案。无需轻信利益许诺,过高的好处许诺不要相信。

  二是中心留存证据,再接再厉维权。首要要留存其所签署的军用,转折凭证,无论是养老公司如何解释,适用一定要协调留存,无需轻易转账给养老公司,如转账,最好让她出具借条、借据。必要时讲求签署过程录音录像,现存好证据是前胜诉的专门法宝。当然,察觉公司违约、跑路等迹象,稳定要适时报案,再接再厉维权。

  三是中心学会止损,无需心存侥幸。老人以房养老,无非贪图利息,而骗子则侧重的是老一辈的房屋,是资产金,哪个轻孰重,一目了然。如觉察公司拖延支付利息,以“暂时周转”等借口搪塞,稳定要高度警惕,能够抽回本金的,适时索回本金,无需心存侥幸。

  另外,值得提及的是:老人上当受骗,儿女多多少少亦有责任。老人空巢危机,轻而易举轻信他人的慰问。老人体谅子女,想为子女节约养老成本,为后人积攒更多的财物。“以房养老”骗局中,供奉公司多找子女不在河边的长者下手,而如果子女能够对家长多用线心,平日多线沟通,多扶持老人分析,多提醒老人骗术高招,可能就会丢一些骗局,丢掉一些“成熟无所依”的电视剧。

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编排:朱丽锦

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